Търговско посренничество при сделки с НИ

[Mozo]

Тема 2.Търговско посредничество при сделки с НИ

2.1. Субекти, участващи в сделките с НИ
Субектите участващи в сделките, извършвани на пазара на НИ са: продавачите, посредниците /АНИ, брокерско-финансова къша, брокер и др./ и купувачите.
Продавачът на недвижимото имущество може да бъде физическо или юридическо лице, което е собственик на това имущество или е оторизиран от него изпълнител на волята му да предостави доброволно или на възмездна основа правото на ползване, владеене и разпореждане с имот на друго лице. Представляването на продавача става с ноториално заверено пълномощно. Когато продавачът е колектив, сдружение или кооперация /юридическо лице/ тогава той се представлява от колективния орган за управление, чрез избрано от него лице /Управител,Председател/, вписано в учредителния протокол на сдружението или кооперацията. Лицето, представляващо дадено юридическо лице трябва да има протокол от общото събрание, упълномощаващо го да извършва сделки с НИ.
Купувачът на недвижимо имущество е физическо или юридическо лице или оторизиран от него изпълнител на волята му, който доброволно и на възмездна основа получава права на ползване, владеене и разпореждане с НИ. Представляването на купувача също става с нотариално заверено пълномощно. При сделките с недвижимо имущество колективните собственици се представляват от колективния орган за управление, само ако с учредителен акт са му предоставени такива права. След покупката закупената НС става колективна. Според клаузите, включени в учредителния акт при смърт на някои от членовете на колектива, дяловото му участие в собствеността преминава в собственост на другите живи членове на колектива или на неговите наследници.
Потенциалните купувачи, както и продавачите, които са основните фигури при осъществяване на сделката, често пъти нямат съответните познания
или просто не желаят да се ангажират с осъществяването на сделката, за да спестят собственото си време и труд. В този случай е целесъобразна проявата на търговския посредник. През последните години у нас бяха създадени много фирми с предмет на дейност покупко-продажба на НИ под най-различни наименования –АНИ, бюра,кантори и др. Общият им брой продължава да расте. Освен стопанските субекти съществуват и голям брой физически лица, самостоятелно занимаващи се с тази дейност – най-често бивши и настоящи адвокати. Изследванията показват, че в развитите страни – САЩ, Англия,Канада,Австралия и др. около 25% от трудоспособното население/ общо над 140 млн.души/е заето в сделки с НИ. През последните години в САЩ един брокер на НИ се е падал на 400 души от населението /общо над 300 млн.души/.
Посредничеството при сделките с НИ представлява вид търговска дейност, улесняваща извършването на търговски сделки, а посредникът е лице, което по занятие създава условия за сключване на търговски сделки. Посредническата дейност има за предмет извършване на услуга, която няма правен характер, тъй като посредникът не извършва правни, а фактически действия - издирва евентуален съконтрагент, запознава го с условията на сделката, установява контакт с бъдещите контрагенти. Действията на посредника са насочени към създаване на условия за извършване на правна сделка и имат материален или интелектуален характер.
2.2. Видове посредници и операции при сделките с НИ
2.2.1. Търговски посредник
Търговският посредник е търговец, които по занятие посредничи за сключване на сделки1.
Характерните белези на търговския посредник са следните:
           - той е търговец с особен предмет на дейност, който се изразява в посредничество, насочено към сключване на търговски сделки;
- търговският посредник не действа при сключването на сделката нито от свое, нито от чуждо име. Има двойнствена функция - работи и за двете страни, като е задължен да запази неутралитет и носи отговорност спрямо двете страни за настъпилите по негова вина вреди. Той е задължен да положи усилията на добър търговец, но ако не успее да постигне желан резултат, това не е неизпълнение на договорните му задължения;
- основната търговска сделка, извършвана от търговския посредник е договора за посредничество. Договорът за търговско посредничество е неформален, двустранен, консенсуален и възмезден;
- търговският посредник действа срещу възнаграждение. Възнаграждение се дължи само при сключена сделка, която е в предмета на договора за посредничество. Търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Дори да не е уговорено в договора възнаграждение, то се дължи съобразно обичайния размер за съответната посредническа дейност.
2.2.2. А Н И - основен субект на пазара с НИ

На пазара на НИ посредничеството се налага от специфичните особености на стоката - НИ и необходимостта от специализирани знания и информация в тази област. Потенциалните купувачи и продавачи, които са основните субекти при осъществяване на сделката, в повечето случаи не притежават такива познания и не могат самостоятелно да вземат правилно инвестиционно решение. Както на повечето пазари /финансови, търговски, застрахователни и др./ това налага необходимостта от посредник. Обикновено те възлагат изпълнението на сделката на търговския посредник. Професионално реализираната посредническа услуга гарантира инвестиционния интерес на субекта. Реализирането на правни сделки на пазара на НИ е технология, която е регламентирана от законодателя и не създава практическа възможност да се реализира индивидуално от участващите субекти на пазара. При изпълнението на тази процедура са включени държавни и общински звена, данъчни служби, нотариуси и служби по вписванията.
В практиката на развитите страни посредникът е фирма, брокерско-финансова къща, АНИ.
Основен субект на пазара с НИ е АНИ. По същество тя е вид търговец, който по занятие извършва търговски посреднически сделки с НИ - посредничество при покупко- продажбата на НИ и при отдаването им под наем.
За да се защитават и гарантират интересите на клиентите на АНИ е целесъобразно:
а/ тя да се изгражда като капиталово търговско дружество с определена капиталова адекватност2;
б/ да се лицензира като търговец, осъществяващ сделки с НИ от определен правителствен орган.
Персоналът на АНИ следва да се състои предимно от лицензирани брокери и прависти.
АНИ /правен субект – юридическо лице/ се явява посредник, т.е. представител на една от страните, участващи в сделката с НИ. Посредническата дейност се осъществява, когато клиентът /продавач или купувач/ е предоставил на АНИ изключително право на представителство чрез поръчка или посреднически договор. В този случай агенцията за сметка на клиента осъществява сделка с НИ при фиксирана цена и срок. Срещу определено заплащане от страна на клиента /доверител/ на основата на сключен комисионен договор агенцията извършва подготовката и реализирането на сделката с обекта на НС. За извършената дейност АНИ получава комисионна. Агенцията взема комисионна и от двете страни, когато ги представлява. Комисионната такса за различните АНИ е различна. Размерът на комисионната се договаря обикновено като % от стойността на НИ.
АНИ са обединени в браншова организация /Националното сдружение за недвижими имоти/. Целта на националното сдружение е:
• да защитава интересите на посредниците в сделките с НИ;
• да унифицира критериите за работа;
• да осигури нормативното регламентиране на посредника в областта на НИ;
• да съдействат за професионалната защита на своите членове и за защита на потребителите на този вид услуга.
На основата на сътрудничество между АНИ са създадени и функционират асоциации на търговците за недвижими имоти: в София /която е член на “Националното сдружение за недвижими имоти”, на американската и европейската асоциации на реалторите и международното сдружение на специалистите от областта на НИ/; във Варна и Бургас. Целта на създаването им е професионалното обслужване на клиентите и гарантиране на реализираните сделки с обекти на НС.

2.2.3.Брокери /консултанти по сделки и имоти / - професионални посредници на страните при сключване на сделки с недвижими имоти

Появата на професията “брокер” е продиктувана от наложилата се тясна специализация в сферата на професионалното посредничество, свързана със спецификата на НИ като обект на договаряне. Брокерът се явява следствие и елемент от възраждането на пазарните отношения в областтта на НС, характеризиращи се с:
• голяма динамика на пазара на НИ /разширено предлагане и търсене/;
• голямо количество пазарна информация, изискваща време и специализация в подхода и методите на проучването и систематизирането й;
• необходимост от специални професионални познания за тенденциите на пазара, за оценка на имотите, за процеса на сключване на сделки с имоти, както и за ограничаване на непрофесионализма и нелоялната конкуренция на пазара на недвижими имоти.
По същество брокерът е физическо или юридическо лице, което действа като посредник между продавача и купувача. (Обикновено брокерът се ангажира от продавача на имота, но честа практика е ангажирането на брокер от купувача). За клиент на финансово-брокерска къща, кантора, АНИ се счита този, с когото фирмата е влязла в договорни отношения.

Целият материал: