Посредничество при отдаване под наем на НИ

[Mozo]

Реферат
по
Търговия с недвижими имоти

На тема:
Посредничество при отдаване под наем на НИ

Какво е посредничество?
Посредничеството при сделките с НИ представлява вид търговска дейност, улесняваща извършването на търговски сделки, а посредникът е лице, което по занятие създава условия за сключване на търговски сделки. Посредническата дейност има за предмет извършване на услуга, която няма правен характер, т.к. посредника не извършва правни, а фактически действия, като извършване или намиране на евентуален съконтрагент, запазване с условията на сделката, установяване на контакт между бъдещите контрагенти. Действията на посредника насочени към създаване на условия за извършване на правни сделки имат материален или интелектуален характер. Ако договорът, за който се посредничи бъде сключен, то услугата се счита за извършена.Основните субекти, взаимотношенията на които създават възможността за осъществяване на търговските сделки и на търговдкото посредничество са: продавачите, посредниците / агенции за ни, брокерско-финансови къщи, брокери, агенти и др./ и купувачите. Практиката в Република България поставя като основен субект на пазара на недвижими обекти Агенцията за недвижими имоти. По същество агенцията за недвижими имоти е вид търговец, който по занятие извършва търговско посреднически сделки с недвижими имоти – посредничество при покупко-продажбата на недвижими имоти и при отдаването им под наем.
При поръчка за отдаване на имот под наем посредникът осигурява:
• Проучване на предлаганите под наем недвижими имоти със сходни характеристики към дадения момент;
• Помощ при формиране на наемната цена, според пазарната конюнктура;
• Изготвяне на индивидуална схема за предлагането на обявения имот с цел бързото осигуряване на подходящ наемател;
• Изискване на документ за собственост от Наемодателя и други съпътстващи документи, необходими при сключване на договор за наем;
• Изготвяне на договор за наем според ЗЗД и взаимната договореност между страните;
• Защитаване интересите на Наемодателя и оказване на подкрепа през целия наемен период;
• Осигуряване публичност на оферта за отдаване под наем на недвижим имот чрез реклама във водещите печатни и интернет издания в областта на недвижимите имоти;
• Служителите провеждат огледи на имота с потенциални наематели, предварително информирани за качествата на отдавания под наем имот;
• Предоставяне на пълна информация за състоянието на пазара за недвижими имоти, като по този начин е възможно да се коригират параметрите на офертата , така че тя да бъде конкурентоспособна .


Етапи на реализиране на посредничество при сделки с недвижими имоти при отдаване на имот под наем
1. стъпка - Разговор по телефона - Сделката започва буквално още с преговорите по телефона. Затова е много важно брокерът да бъде достатъчно убедителен и гъвкав, за да привлече вниманието на клиентите и да събере достатъчно първоначална информация. Веднага след включването в базата данни на първичната информация за предлагания имот, в подготовката на сделката се включва брокерът, който осъществява първия контакт с клиента.
2. стъпка - Оглед и оценка - Следва извършването на оглед на имота и оценка, при което се изготвя съответната оферта „отдава под наем”. Този документ, изготвен от брокера попълва базата данни с вторична информация.
3. стъпка - Промоция и реклама на имота ;
4. стъпка - Договор и юридическа консултация ;
5. стъпка – Успешно отдаване на имота.

Агенции за недвижими имоти (АНИ) – основен субект на пазара на НИ
В резултат на нуждата от посредник в осъществяването на търговски сделки с НИ се налага появата на търговския посредник. След 1990 г. в Б-я се появяват множество фирми с основен предмет на дейност посредничество при покупко-продажбата или отдаване под наем на НИ. АНИ е вид търговец, който по занятие извършва търговски посреднически сделки с НИ – покупко-продажба, отдаване под наем.
Посредничиската дейност се осъществява , когато клиентът ( продавач или купувач) е предоставил на агенцията за недвижими имоти изключително право на представителство чрез поръчка за договор. В този случай агенцията за сметка на клиента предприема определени действия с цел реализирането на неговото инвестиционно намерение, като осъществява сделка с недвижим имот при фиксирана цена и срок. Практически това се договаря между агенцията и клиента в комисионен договор или договор за посредничество. На основата на сключения комисионен договор агенцията ( като комисионер) срещу определено заплащане от страна на клиента (доверител) извършва подготовката и реализирането на правната сделка с недвижим имот. Агенцията за недвижими имоти ( правен субект-юридическо лице) се явява посредник, т.е представител на една от страните, участващи в сделката с недвижим имот.
Всяка агенция за недвижими имоти разработна своя стратегия за развитие, ако не в дългосрочен, то в средносрочен и краткосрочен план.
Най- добрата първоначална инвестиция от страна на собственика на агенцията за недвижими имоти е осигуряването и изграждането на посреднически екип ( брокерски екип). Голяма част от пазарния успех на агенцията се дължи на добрия брокерски екип.
Специалистит от брокерски екип трябва да притежават необходимите познания, качества и умения, за да могат да вземат адекватни фирмени решения и да поемат реалния пазарен риск. Качествата, които трябва да притежава един посредник на пазара на недвижими имоти, са: добра комуникативност, амбициозност и последователност.
Дейностите, извършвани от агенциите за недвижими имоти в областта на посредничиството с обекти на недвижима собственост, са :
• извършване на проучване на недвижимия имот по отношение на неговия произход и собственосста върху него, легитимността на собственика или собствениците, желаещ да продадат съотвения вид недвижима собственост. Проверка на наличието на определени тежести или възбрани по отношение на недвижимия имот;
• подготвяне на всички необходими за реализацията на сделка с недвижимия имот документи;
• осъществяване на оценка на недвижимия имот от посредническата агенция;
• проучване на възможностите за промяна на предназначението на обектите на недвижима собственост с оглед задоволяване на потребителското търсене на клиентите;
• проучване на конструктивната стабилност на недвижимия обект и други качества на недвижимата собственост.

Договор за посредничиство
Този договор може да има и други наименования: Комисионен договор, Договор за поръчка, Договор за изключителни права.
Този договор се сключва между клиента (продавач, купувач, наемодател, наемател) и Агенцията - посредник.

Целият материал: